根据本次委托方的服务要求，本公司评估设定了具体而详细的评估服务方案，其内容主要分为八方面：服务队伍人员简介及安排、入户调查具体操作细则及流程、真实交易案例资料收集及初步筛选、评估技术方案编制、评估结果确定并撰写估价报告及报表、评估报告三级复核制度、评估工作信息回馈、底档资料的归档存放。详细情况如下：

一、服务队伍人员简介及安排

根据评估项目的特点及其风险性，我公司专门委派具有丰富类似评估经验的项目负责人及其具有房产估价师、造价工程师、工程师资格的人员参与评估。

1.项目负责人

孙晓涛：男，37岁，中国注册房地产估价师，中国注册土地估价师，土地登记代理人，辽宁省土地估价师专家组成员，擅长房地产和土地评估。主要评估项目有沈阳市土地出让价格评估，沈阳市旧城区改造征收项目评估，司法鉴定项目评估，抵押贷款项目评估等。

曹继承：男，39岁，中国注册房地产估价师，中国注册土地估价师。多年从事房地产评估业务，熟悉建筑行业及房地产行业特点，擅长各类房产、土地、房屋残值、构筑物等多类型的评估项目。主要评估项目有沈阳市金廊三星地块拆迁评估、金廊22-1地块征收评估、国瑞汽车配件城抵押贷款评估、温州城抵押贷款评估、大连美锣大酒店司法鉴定评估等。

2.主要评估人员：

孙晓涛(注册房地产估价师、注册土地估价师)

曹继承(注册房地产估价师、注册土地估价师)

汪婷婷(注册房地产估价师、注册土地估价师)

齐锡晶(注册房地产估价师)

张兴科(注册房地产估价师)

王柏春(注册房地产估价师)

陈永祥(注册房地产估价师)

宋淑晶(注册房地产估价师)

孙静怡(注册房地产估价师)

宋丽(注册土地估价师)

邹笑然(注册土地估价师)

3.根据委托内容制定服务方案(以某住宅小区征收评估为例)

我公司承诺在接到委托方的委托后，根据委托方的要求时间及所需的服务内容，及时的制定服务方案，指派对应的专业人员进行项目操作。

3.1初步拟采用估价技术路线和估价方法，考虑估价对象主要以住宅为主，住宅交易市场案例比较丰富详实，所以选择市场法来进行评估更具有说服性和生动性。其技术路线则应用房地产价值评估中的市场法原理，在估价分区的基础上，寻找市场真实交易案例（或标准房的基准价格），进行相关修正后求取房地产价值。

3.2根据委托方的具体时间需求配备人力及车辆，合理安排估价时间进度。

3.3评估各级主要负责人人员业务分工及工作安排

        1                         2                             3

二、入户调查具体操作细则及流程(以某住宅小区征收评估为例)

1.张贴入户勘查通知

根据项目的具体情况，适当分组，先根据实际情况张贴入户勘查通知，通知单张贴在各住宅单元入户门醒目位置，通知书内注明入户勘查的时间段、勘查顺序、入户勘查单位及主要负责人、勘查单位主要联系人、入户勘查时户主应当配合的事项等内容。

2.入户勘查

在通知单注明的时期内，以有经验的估价师为主要带队人员，配备对应的摄像人员情况下，各组保证3人以上，在街道及征收工作人员的共同配合下，逐户进入勘查，根据现场实际勘查的结果填写现场勘查表，并同时进行影像资料的拍摄，现场勘察表填写完毕后，请房屋产权人及征收工作人员共同核实填写的内容是否真实反映了房屋的现有实际状况，并签字确认。

对于未能在入户通知规定的时间内入户的住户，在其配合的情况下，可以根据情况需要选择适当的时间进行再次补充入户勘查。

3.入户勘查时需解答的问题

入户勘查时，估价人员做到有礼有节、有针对性性的解答户主提出的相关问题，对于不在解答权限内的内容，恰当指明应该咨询的部门及专业人员。对于现场勘查单内容填写有疑问的地方给予详细的解答，核实内容是否有遗漏。

评估公司在征收现场设立专业的解答人员，来负责相关房地产征收评估的事项内容，给被征收人一个满意的答复。

三、真实交易案例资料收集及初步筛选

1.估价对象区域环境的调查

根据委托方指定的估价区域，首先熟悉区域内的周边情况，如主要交通道路情况、公交线路情况等；主要景观绿化、公园、水系等；主要商业情况、农贸市场、超市、商场、饭店等；公共服务设施情况、学校、邮局、医院、图书馆等；

其次熟悉区域内各小区内部情况，如：物业管理情况、管理队伍、人员数量质量、小区内绿化卫生管理情况等；建筑本身质量、建筑风格、建筑小品数量和质量、小区内道路情况等；小区内车辆管理情况、停车位的数量、车库数量、停车位置等；配套设施情况、有无电梯、电梯运转情况等；小区内主要业主情况、所处文化层次、业主会所组织情况、业主大会召开情况等。

2.真实交易资料的来源

其一评估过程中所采用的交易案例将主要来源于估价对象所处区域的产权交易登记中心；其二通过市场调查与部分房产中介交易所联系，取得交易过程中的真实交易情况资料，以真实了解房地产价值构成情况；其三通过其它途径，以买房人的身份直接与卖方沟通谈判，获取真实交易内容及最终能够成交的价格；以及其他途径等。

3.交易资料的识别

在对交易资料的收集过程中，通过详细了解所交易的房地产交易时间、交易人发布信息的平台、交易的急迫程度、交易房产的自身情况，以及交易小区内其他交易案例的初步对比，能够初步剔除一部分不真实的交易案例，如逃避交易税费、获取特殊交易补贴等而虚假报房产交易价格情况。

4.初步交易数据的整理

根据数据的相关内容编制数据登记表，主要登记的内容有：地址位置、面积、总层数及所处楼层、房屋建成时间、交易时间、交易单价、交易总价值、装饰情况、是否把山靠顶、朝向、房间格局、面临景观、工程质量、主要配套设备设施内容及运转情况、是否正常交易等。

对指定估价区域的主要相关内容编制数据登记表，如：主要道路等级，主要公交线路及车次数量、质量，主要景观绿化、公园、水系数量和质量，主要农贸市场、超市、商场数量及质量，主要学校、邮局、医院、图书馆数量和质量，主要饭店、宾馆数量等等。

四、评估技术方案编制

根据所取得的估价对象的情况，首先确定主要影响因素，其次编制数学模型，再次制定正常情况下主要房地产价格影响比例区间，以及定制特殊情况下价格影响比例区间，综合调整比例合理的区间。

1.确定本地区评估技术路线

应用房地产价值评估中的市场法原理，在估价分区的基础上，寻找市场真实交易案例（或标准房的基准价格），进行相关修正后求取房地产价值。即：分区+基准价值+修正 或：分区+实际交易案例+修正值。

2.根据市场法原理，确定市场法估价的基本数学模型

待估房地产评估价值=参照物交易价值×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域修正系数×个别因素修正系数

3.划分估价分区

估价分区是区分房地产用途（仅指住宅房地产），按照区域连片、地段相连、用途相同、价值相近的原则将待估价区域划分为若干个小的区域，以反映不同区域房地产价格水平梯度差异。

同一估价分区属于同一供求圈，这样就可以减少众多房地产区域修正因素，降低了工作难度。建议以建成的居住小区为估价分区。由于区位因素相同，建成时间相同，权益相同。因此，其修正项目就可以只针对小区内部房地产之间自身状况差别和交易时间进行修正调整。对于没有形成居住小区的单体楼或零散建筑，也应按照基本分区原则进行划分，若某一分区内某一单体建筑市场价值与其他房地产价值存在明显差异，也应将该单体建筑单独划分。

估价分区是一个不断变化的过程，当房地产市场情况发生变化时，特别是房地产价格发生显著变化时，需要（由中介机构负责）对估价分区进行调整。估价分区应充份考虑与人们日常生活中的习惯地理分区比较接近，易于公众理解。

4.建立可比实例库及标准房数据库

要根据估价分区按照不同的房屋类别、建筑结构、有无电梯、房屋交易类型收集真实市场交易数据（数据采集格式见附表），建立可比实例库。所收集的真实市场交易数据尽量做到覆盖所有的分区，在市场交易数据充足的情况下，每个分区内的交易数据不应少于10条（越多越好，交易时间越新越好）。同时，由于市场交易案例的覆盖面不可能达到100%。因此，必然会有一些小区没有足够的可比实例，需要建立“标准房数据库”，标准房指在每个评估分区内，按照不同的房屋类别、建筑结构、有无电梯、房屋交易类型人为设定标准状态的房地产，并确定为每个标准房地产的价值。

5.确定本地区房地产价值影响因素（修正系数）

由于采用市场法评估时的可比实例是在估价分区的基础上选取的，所以市场法基本原理中提到的一些修正因素，已经在分区的过程中屏蔽掉了，但案例与估价对象之间存在价值影响的因素应该包括如下内容:

5.1市场交易情况修正

由于收集的可比实例均为正常交易的实例，所以不必考虑交易情况进行修正。

5.2交易日期修正

在可比实例的成交日期至估价时点期间，房地产价格平稳，没有波动时，可不进行交易日期调整，当房地产价格上涨或下跌时，则可以房地产价格指数进行交易日期调整。

5.3区域因素修正

区域状况对房地产价格有影响的内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共服务设施完备程度等影响房地产价值的因素。因选取的可比实例与估价对象在相同、相近小区内，繁华程度、交通便捷程度等因素是一致的。因此这一因素可以不予考虑。

5.4个别因素修正

个别因素的调整内容比较多，对住宅来说，主要包括新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布局、工程质量、楼层、面临景物、采光及朝向等。在同一估价分区内，也有一些因素是不便于修正的。如房地产类别、建筑结构、交易类型和局部公共设施（电梯）等因素，如果不对其修正，就需要在估价时选择与其相同类型的房地产交易案例（这也是建立标准房数据库和可比实例库时需要区分房地产不同地产类别、建筑结构、交易类型和有无电梯的原因）。中介机构应根据本地房地产状况，确定楼层、面临景观、采光及朝向等几项影响房地产价值的因素。

6.确定每项影响因素值（修正系数值）

通过收集房地产交易数据，运用统计等科学方法，合理确定各项修正系数值，以表格的形式按照百分数表现。同时，应提供每项修正系数的测算方法。

修正系数值取得举例：

6.1直接采用社会或政府权威部门已发布的权威文件或数据。

交易日期修正系数，可以采用统计部门发布的房地产物价指数。

6.2专家经验与科学检验相结合制定参数。

聘请专业估价专家或机构利用市场数据，采用数理统计方法进行测算制定。如：房屋楼层修正系数、房屋状况修正系数、并与市场实际状况对比验证后确定的（具体验证方法见模型较准）。

7.确定评估软件数学模型：

根据测算确定的修正系数数量，确定评估数学模型为

房地产评估值=可比实例成交价格（标准房价格）×交易日期调整系数×楼层调整系数×朝向调整系数×景观调整系数×……×采光调整系数×待估房地产面积

P=V×（1±T%）×（1±R%）×（1±F%）×（1±X%）×……×（1±Z%）×S

P——房地产评估值

V——可比实例价格或标准房价格

T%——交易日期调整中从正常成交日期到估价时点可比实例价格涨跌的百分率

R%—— 朝向调整系数

F%——楼层系数差

X%——面临景观修正系数

Z%——其它因素修正

S——待估房地产面积

8、求取房地产评估值

评估对象最终比准价格的求取，采用简单算术平均方法，计算公式如下：

、、…、为n个修正、调整后的比准价格。具体的可比实例个数为3—5个，因此，房地产评估值为3—5个比准价格的算术平均值。

房地产评估值=最终比准价格×待估价对象的建筑面积=Ⅴ×M

V——最终比准价格

M——待估价对象的建筑面积

另中介机构应以附件形式提供各修正系数表格。

五、评估结果确定并撰写估价报告及报表

根据以上评估技术路线确定出最终的评估结果，根据委托的要求，撰写符合国家、省市相关标准要求的评估报告及评估表。

六、评估报告三级复核制度

1.初审：文字校核人员负责，主要检查报告文字编排是否逻辑清晰、有无错别字或歧义字词，报告文字章节排版是否符合公司关于报告出具要求的规定等。

2.二审：部门经理负责，主要检查报告前后逻辑顺序合理、评估方法选择是否恰当，技术路线描述是否清晰可靠、案例选择是否合理、测算方法及测算步骤是否清晰正确、各类资料来源是否合法、相关政策文件是否引用到位、相关附件是否齐全、照片影响资料是否对应清晰等。

3.终审：总经理负责，全面检查报告的内容，只有终审合格的估价报告才可以交付给委托方。

七、评估工作信息回馈

1.组织专人负责信息回馈接洽工作，由专人负责全面的数据交接工作。

2.按照委托方的要求编制书面的报告或报表，如需提供数据编制技术资料，则整理对应的技术档案。

3.个别数据出现特殊情况，则由主要编制人员提供编制过程，需特殊技术过程讲解的，由专职技术人员负责解释。

八、底档资料的归档存放

1.专库专放，设立专用库房进行分类存档管理，各类文件用统一的文件袋进行汇总装袋，粘贴统一有序可查的编号，填写文件项目内容，汇总各文件编号及项目内容于仓库档案管理册中，按照文件序号顺序排放。

2.定期存放，定期对近期内形成的各类文件报告和资料进行归档整理，并集中进行入库存放。

3.做好防火防潮处理，定期按照规章制度对仓库进行防火防潮检查，查看有无安全隐患，及时有针对性的进行解决。

4.定制库房管理条例及专人专职管理条例，安排专人对仓库进行管理，设立文件出入制度，对于借阅或调取的文件，及时收回并查看是否内容缺失，设立对应的奖惩措施等。