2015年两会上李克强总理在政府工作报告中首次提出“互联网+” 行动计划，“互联网+某行业”一时成为该行业探讨热议的话题。“互联网+估价”是什么？预计会对估价行业带来哪些变化和冲击？特别是离估价行业最近的房产 交易中介行业发生的高烈度的变革和重构，会不会出现在房地产估价行业？未来“互联网+”和大数据共同发力，以及可预期的资本力量的介入，估价行业又会发生 哪些变化？这些问题是估价行业内众多人士竞相思索和探寻的，我们依据自己多年的思考和观察，力图能够描绘行业未来。现在要完整预测未来“互联网+估价”会 带来哪些变化是很难的，因为其本质是估价生态的重造，其自身会生长、演变，很难把握其演变的全貌。但我们可以借用互联网界通用分析方法，以期管中窥豹，探 寻“互联网+估价”对估价行业带来的变化。
一、“互联网+”会对估价行业带来哪些变化
估价行业讨论“互联网+估价”很多，但 究竟什么是“互联网+估价”？什么是“估价+互联网”？有些人认为估价公司开办了网站、估价用上移动办公、估价师用上手机查勘、行业普及了电子签名报告等 就是“互联网+估价”，有些人认为运用大数据，进行批量评估、自动估价系统、GIS估价系统等就是“互联网+估价”。我们认为，上述这些都是“估价+互联 网”，都只是利用互联网工具实现打破信息的屏障和对作业效率的提升，也是“互联网+估价”必然带来的改变，也可以说是其应有之义，但真正的“互联网+估 价”是行业连接方式的重大变化，是从互联网的角度，重新审视行业服务全过程，改变估价服务与用户的连接，改变看待用户的方式，进而改变商业模式，优化配置 资源。
（一）估价服务连接方式的变化
房地产估价本质是具备估价知识能力和经验的估价师向用户提供符合其要求估价服务，以为银行服务为例，完成这个服务的过程，传统的连接模式如下：
图1 传统估价为银行抵押服务连接场景示意图
该 连接是如此复杂和紊乱，再加之真正估价服务提供者是估价机构的估价师，银行估价需求发起者有可能是客户经理，这就使得这种连接更加复杂和低效。这种连接方 式不可能考虑估价项目特征和估价师个体和能力差异，实现估价资源和估价需求的最优配置。这种紊乱的匹配连接，带来整个评估服务过程效率低下，资源错配，服 务体验差。服务每次连接对其他相关者都是一个信息孤岛，整个系统连接不会有资源配置的正确指向，无法做到需求和估价资源的最佳匹配。
目 前估价行业的价值取向已被扭曲，讲求的不是专业性，拼的是市场推销，这已近成为行业的现存的痼疾所在，而其症结恰恰在传统的估价连接。这种方式的连接必然 导致评估行业在连接银行的通路上花费大量资源、精力和财务成本，专业在这种连接方式中重要性远不如营销，连接成本大大高于专业成本，随之而来的是估价机构 内估价师地位收益不如营销人员，成为估价机构股东动荡的根源之一。估价机构、估价师在这种连接下生存，独立性很难保证，很难提供高质量估价服务。
目 前估价行业这种状态正在变化，符合“互联网+”下的初步的连接改造正在孕育生长，新的服务连接国内已经在招商银行个贷业务、光大银行成都分行、民生银行成 都分行起步，虽然从0到1程是艰难的，还会有较长的市场培育过程，我们相信其是符合趋势的，故其生命力会愈来愈强大。从发达国家经验来看，美国的FNC和 英国LANDMARK正是使得估价师与银行的连接发生了改变，提高估价需求与供给匹配度和配置效率，才赢得了大量金融机构的信任。下图为美国、英国估价行 业估价连接方式。
图2 美国的FNC和英国LANDMARK主导下的连接模式
高 效率、精准匹配、高质量、低成本、透明化、大数据是“互联网+估价”连接的本质特点，这种连接与传统连接性质不同还在于，互联网连接使得一切流程数据化， 一切数据业务化。未来的传统的银行估价服务、互联网金融估价服务以及其他新生的自发估价服务的连接一定会有重大的变化，只有连接的变化，才是“互联网+估 价”真正的本质创新，才是克服目前困扰行业痼疾的根本解决之道。
（二）估价服务能力的变化
随着中国房地产行业的“黄金时代” 的结束和“白银时代”的到来，金融机构支持房地产开发建设的资金会逐渐转到存量房消费，基于存量住宅估价需求将会日益旺盛，细分的个性化需求会越来多。以 个人住宅评估为例，目前在个人金融方面的竞争异常激烈，导致各种互联网金融创新不断推陈出新，对估价服务需求也在变化，迅捷、客观、持续估价成为核心需 求，这就要求估价机构有高质量的批量评估系统，能实时动态给出评估价格，传统作业方式无法完成。
我们国家和西方发达国家相比，我们住宅几乎 都是成片开发，非常容易归类分组，从特征上看非常适宜批量评估，目前在住宅估价领域，计算机自动估价结果在满足客户需求方面和传统个贷评估相比更能解决其 痛点，更好地满足其需求，而且关键的是批量评估技术在解决通路连接问题后，可以打破贷前评估和贷后复评的界限，可以在贷款期内持续为金融机构提供评估服 务，这是传统个案评估所无法满足的。根据调查，银行无法实现贷后对其抵押物快速和持续地复评，成为现有抵押品评估模式的痛点。因此我们可以预计，未来住宅 评估将一定是打通贷前、贷后的估价服务的，一定是贷款期内的能够提供持续动态评估，这会为银行培育创新金融产品提供估价支持，改变目前评估连接方式。
由传统的固定时点评估到持续不间断的动态评估将是互联网连接变化后必然的需求，是未来的趋势。
（三）估价体验由专业驱动转向用户驱动转变
我 们国家估价行业开始发轫于行政命令指定的评估业务，与此对应的是我们的估价服务更多从专业上、技术上考虑估价本身的科学性、完美型，没有过多从用户角度考 虑。传统的估价服务模式是专业第一、兼顾需求，对用户核心需求及其痛点关注不多，对用户在互联网环境下的需求快速变化关注也少。互联网环境下更加强调估价 的服务本质，对估价服务聚焦从客户向用户转变，更加考虑用户的核心需求和体验。
在互联网、大数据的冲击下，银行在利用移动互联网改造业务流 程的进度大大加快，评估机构如不及时跟上和捕捉其需求变化，将很容易被淘汰。以招商银行个人贷款为例，互联网的发展导致个贷审批扁平化，对评估机构业务派 单已经开始实现依托数据算法来委托，上传的估价数据直接到总行，个人评估结果和批量评估结交叉复核，总行依托大数据审核报告。这种场景下，客户要求的是提 供相关估价信息数据服务，而传统纸张载体估价报告又不能高效率直接转化为客户所需要的信息数据，成为服务最大的障碍。
未来“互联网+估价”格局下，估价行业要重新发现估价需求，精准匹配估价需求。
（四）估价行业核心资源和能力变化
传 统估价机构核心资源是主要包括客户营销能力和估价师的专业水平。在“互联网+”环境下连接方式的变化，必将发生营销关系让位于专业技术的变化，并且数据将 会成为估价机构重要的生产因素，成为房地产估价机构依托的最重要和最核心的资源。可以预见，未来估价机构的数据化生存将是主流。
目 前新《房地产估价规范》收益法增加了国际通行的测算模型——持有加转售模型，从中可以看出，未来对估价师预测未来价格的能力有很强的要求。未来建立在大数 据基础上的产生公认估价参数和预测未来房价能力将是估价师重要的能力之一。房价产生机理的复杂，每个变量都互为影响，任何一种基于估价师个人经验加个别数 据的简单预测都不太可行，只有基于大数据及辅以计算机科学和数学工具的运用才有可能准确预测。未来能否创造个性化估价，将越来越依托数据和数据处理能力， 这也估价师在“互联网+估价”新环境对专业能力的新要求。
二、估价行业如何变革才能适应“互联网+”
通过以上分析我们可以对估价行业未来需产生哪些变化适应“互联网+”作简单预测。
（一）将会产生为估价服务的平台化的公司
“互 联网+估价”下，预计将会产生类似美国的FNC和英国LANDMARK的承担估价行业基础设施建设的平台化公司，承担未来估价作业连接的“转换器”。这种 平台化的公司前期一定会有大量资本的投入，才能承担起搭建互联网平台和通路的能力，才能持续收集大数据，持续开发估价师所需“原材料”和“工具”。平台型 的公司就是未来整个评估行业的“操作系统”，有了这个“操作系统”，会加速估价服务业连接效率，提升估价技术水平和服务能力，而且在此“操作系统”上一定 会创新服务新领域。
目前行业里有评估机构联合投资建设具有这种雏形的平台化公司，如以中估联行的数据公司为代表的数据公司，也有行业内的立 志于作通道、做基础设施建设，推广电子签章报告的中房北辰信息技术有限公司，行业外也有些初步具有连接属性的平台型公司。但未来市场一定会诞生具有更大变 革力度的平台化公司，这种强大的平台型公司一定是具备资本力量和大数据资源的，这种平台公司出现将使得目前状态下估价公司比拼营销比拼关系带来的行业痼疾 得以根除，估价师执业的独立性更好的解决，估价师更好个性化服务成为可能，行业的优胜劣汰更好的显现，根本上去除行业中的“劣币驱良币”的现象。
我们相信，未来一定会诞生估价平台公司，承担估价服务的连接和大数据、参数、工具的支持。
（二）批量化业务将会被平台化公司的自动估价替代
未 来类似贷后复评、房产税估价这类标准化的批量化业务一定会有承担连接和基础设施建设的平台化公司的自动估价产品取代，这类平台公司天然具有的通道优势和收 集数据加工数据的能力，是一般估价机构所不具备的。另外我们国家住宅批量成片开发，与西方国家住宅大部分由独立屋构成不同，贷前评估中的住宅未来理论上也 很可能被计算机自动估价所替代，自动估价具有的贷前、贷后一体化、大批量、持续估价模式将能更好满足用户的的需求。
我们认为，未来三五年之后的房地产估价，越是看似简单的房地产估价业务，就越是容易实现标准化。对于这些房产估价业务，传统的房产估价机构将无能力投入资金开发创新的贷前贷后一体化连接的互联网系统，利用大数据进行持续实时估价，而没有能力提供这样的标准化的估价服务。
（三）估价行业个性化业务将产生新生态
初 步估算，我们国家目前存量房资产价值约200万亿，如此庞大的资产，无论是投资金融、保险、资产证券化还是资产管理，对新型估价服务都是一个巨大的市场 [1]。未来依托平台公司的大数据和基础设施，满足个性化需求的业务能力极大提高，估价师的专业细分也更加明显。估价师将会着力去满足市场自发的而不是流 于某种形式上需求的估价业务。目前传统的连接方式，在传统估价机构下的估价师是万能的，住宅、商业、办公各类物业无所不包，但服务又是浅层次的，无法深 入。只有在平台化的公司支持下，才会把个性化需求和个人专长通过平台的大数据进行精准的匹配，才有可能促进专业细分。估价师的专业化程度提高才能满足新生 态下产生的个性化需求，例如介入买房服务、卖方服务、土地招拍挂拿地策略顾问、房地产一手房的定价顾问等等。
未来估价师将会依托利用平台提供的数据支撑、参数支撑、工具支撑，一定会开拓出更加个性化的服务业务空间。
（四）估价机构业务及运营模式的变革
未 来可能的外部资本力量的进入，提供平台和通道，提供数据和参数服务，向全社会提供快速而低成本的可以标准化的估价服务；大量的中小型评估机构，他们购买平 台通道服务，购买估价参数和数据，提供传统的房地产估价服务；全国性的大的估价机构以及估价联盟，他们会形成自己的特有估价服务连接和自己客户群体。
未来大部分估价机构由于有平台公司的支持将会更加碎片化，特别是从事银行标准化批量化业务的公司，而另一部分的机构和估价联盟也会依托自己的个性化的独特的专业优势进一步做大、做强，整个估价行业市场形成多生态共存的局面。
三、“互联网+估价”演进中有哪些法规障碍
法律法规总是落后于时代发展，特别是互联网科技进步带来社会重大变革条件下。我们从未来行业趋势研判，分析现存的制度中会对行业变革产生的阻碍，期望正在审议中的《资产评估法》能对创新留下空间。现行法律法规主要在以下几个方面对“互联网+估价”转型升级形成了阻碍：
（一）排斥资本的进入
传 统的评估机构管理是排斥资本进入的，现行的《房地产估价机构管理办法》规定：“有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房 地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；”、“有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专 职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％”，正在审议中的《资产评估法》也有类似的规定，这些规定排斥了资本的进入，也排斥了股份制企业的形 式，对于由传统估价机构向依托大数据大投入的发展演变形成障碍。
资本的力量，过去一直排除在房产估价行业之外，从未来趋势来说，只有资本的力量进入，才能对房地产估价行业进行“互联网+估价”改变；只有资本的力量，才能够真正实现房地产估价行业的业态的改变，实现平台通道开发建设和房地产估价的数据支持服务。
（二）行业资质分等级管理
《房 地产估价机构管理办法》将房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，在传统监管的条件下，在是利于客户识别估价服务的能力、降低社会交易成本的。未来大数 据、移动互联网可以直接监管评价估价师的作业流程、专业能力、专业行为，使得社会不再依靠资质等级来判定执业能力。未来行业协会完全可以借助平台公司的数 据对估价师和估价机构进行监管，使监管更精准，更好维护竞争秩序。
（三）无法解决报告的签章
现行机构管理办法和审议中的《资产评估法》都规定估价报告必须加盖单位公章，没有对互联网状态下的报告流转适用留下空间。由 于单位公章只有一枚，有些机构全国各地都有分公司，如何解决盖章问题？如何提升服务效率？据了解，目前评估行业除了极少数报告采取投送总部加盖单位公章 外，其余的基本要么盖报告专用章，要么盖所谓的电子章，有些甚至就是直接用制图软件盖章图片。目前已少部分机构遵循《电子签名法》，利用数字签名合法解决 了签章问题。科学、合法、有效并符合实际需求解决这个问题，必须推广电子签名（包括估价师个人和估价机构）和电子报告。
总 之，在“互联网+估价”，现有估价行业，从估价机构到评估人员，从评估业务承接、评估服务方式、评估报告生成和报告提供，以及估价收费和客户取得模式，都 将发生根本的改变，而且这场互联网技术创新会对现有利益格局带来较大调整。历史上看，工业革命早期，有实力的机构如教会、政府、手工业行会，都会在不同的 时期对新冒出来的技术加以限制[2]。我们希望在未来估价行业变革中，能形成“监管有包容、创新有底线”良性互动状态。
“互联网+估价”对估价行业的带来的变革和重塑，我们将拭目以待。
